Calculateur de prêt immobilier
Rédigé par Thierno Sadou Diallo, formule vérifiée selon notre méthodologie • Mis à jour le 14/08/2026
La mensualité d'un prêt immobilier se calcule à partir du capital emprunté, du taux d'intérêt annuel et de la durée. Exemple : un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans donne une mensualité d'environ 1 159,92 €, pour un coût total du crédit de 278 380,66 € (soit 78 380,66 € d'intérêts).
Explication
Un prêt immobilier « amortissable à mensualités constantes » — le type de prêt le plus courant en France — rembourse chaque mois le même montant total, mais la répartition entre intérêts et capital change au fil du temps : au début, la mensualité couvre surtout des intérêts (calculés sur un capital restant dû encore élevé) ; vers la fin, elle rembourse surtout du capital. Ce calculateur affiche la mensualité, le coût total du crédit et les intérêts totaux, ainsi qu'une courbe du capital restant dû année par année. Il ne calcule que le crédit lui-même : l'assurance emprunteur (obligatoire en pratique, mais négociable séparément depuis la loi Lemoine de 2022), les frais de dossier et les frais de notaire s'ajoutent au coût réel de l'opération et ne sont pas inclus ici. Pour un raisonnement du même type sur une épargne qui capitalise plutôt qu'elle ne s'amortit, voir le calculateur d'intérêts composés.
Exemple : 200 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans
Données d'entrée
Montant emprunté : 200 000 €. Taux annuel : 3,5 %. Durée : 20 ans (240 mensualités).
Calcul
Le taux mensuel est de 3,5 % ÷ 12 ≈ 0,2917 %. La formule de la mensualité (capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)⁻ⁿ), avec n = 240 mois) donne 1 159,92 €. Sur 240 mensualités, le coût total du crédit atteint 278 380,66 €, soit 78 380,66 € d'intérêts — un peu plus du tiers du capital emprunté.
Résultat
Mensualité : 1 159,92 €/mois. Coût total du crédit : 278 380,66 €. Intérêts totaux : 78 380,66 €.
Questions fréquentes
Ce calculateur inclut-il l'assurance emprunteur ?
Non. L'assurance emprunteur (couvrant décès, invalidité, parfois perte d'emploi) est exigée par la quasi-totalité des banques mais se négocie et se paie séparément du crédit — son coût varie fortement selon l'âge, l'état de santé et l'assureur choisi. Ce calculateur affiche la mensualité du crédit seul ; ajoutez le coût mensuel de votre assurance pour obtenir votre mensualité réelle totale.
Pourquoi les intérêts sont-ils plus élevés en début de prêt ?
Parce qu'ils se calculent chaque mois sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. La mensualité restant constante, la part qui rembourse effectivement du capital augmente donc progressivement — c'est ce que montre la courbe du capital restant dû : elle diminue lentement au début, puis de plus en plus vite.
Que se passe-t-il si je rembourse le prêt par anticipation ?
Un remboursement anticipé réduit le capital restant dû, ce qui réduit d'autant les intérêts futurs calculés dessus. La loi encadre les indemnités de remboursement anticipé (plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, selon le montant le plus faible) ; ce calculateur ne modélise pas ce scénario, il donne l'échéancier prévu sans remboursement anticipé.
Le taux à saisir est-il le taux nominal ou le TAEG ?
Saisissez le taux nominal (le taux d'intérêt hors assurance et hors frais, celui qui sert directement au calcul des intérêts). Le TAEG (taux annuel effectif global), lui, inclut l'assurance et les frais annexes : il est toujours plus élevé que le taux nominal et sert à comparer des offres entre elles, pas à calculer une mensualité.