Calculateur de rendement locatif net
Rédigé par Thierno Sadou Diallo, formule vérifiée selon notre méthodologie • Mis à jour le 23/08/2026
Le rendement locatif net se calcule avec ((loyer annuel − charges − taxe foncière − frais de gestion) ÷ (prix d'achat + frais de notaire)) × 100. Pour un bien à 200 000 € loué 800 €/mois, le rendement net tombe à environ 3,40 %, contre 4,8 % en brut.
Explication
Notre calculateur de rendement locatif brut donne un premier indicateur rapide pour comparer plusieurs biens entre eux, mais il ignore volontairement toutes les charges réelles d'un investissement locatif — sa propre FAQ le précise explicitement sans jamais calculer l'indicateur net correspondant. Ce calculateur-ci comble cette lacune, en déduisant du loyer annuel les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière (qui reste toujours à la charge du propriétaire, contrairement à la taxe d'habitation), et les frais de gestion locative ou d'assurance loyers impayés si vous y avez recours. Il ajoute aussi les frais de notaire au prix d'achat pour obtenir le coût réel total d'acquisition, plutôt que de ne rapporter le loyer qu'au seul prix affiché du bien — une pratique qui gonfle artificiellement le rendement affiché si elle est omise. L'écart entre rendement brut et net est rarement anodin : sur l'exemple de référence de ce calculateur, il représente 1,4 point de pourcentage (4,8 % contre 3,40 %), un écart cohérent avec la fourchette généralement observée en pratique. Ce calculateur reste malgré tout encore un rendement « net de charges », pas un rendement « net-net » (net d'impôt) : il ne tient pas compte de la fiscalité applicable selon le régime locatif choisi (micro-foncier, réel, LMNP...), qui peut réduire encore davantage le rendement réellement perçu après impôt — une étape supplémentaire à intégrer selon votre situation fiscale personnelle avant toute décision d'investissement.
Exemple : le même bien que la fiche du rendement brut
Données d'entrée
Loyer mensuel : 800 €. Prix d’achat : 200 000 €. Frais de notaire : 15 000 €. Charges : 600 €/an. Taxe foncière : 1200 €/an. Frais de gestion : 480 €/an.
Calcul
Loyer annuel = 800 × 12 = 9600 €. Charges totales = 600 + 1200 + 480 = 2280 €. Loyer net annuel = 9600 − 2280 = 7320 €. Coût total d’acquisition = 200 000 + 15 000 = 215 000 €. Rendement net = (7320 ÷ 215 000) × 100 ≈ 3,40 %.
Résultat
Le rendement locatif net de ce bien tombe à environ 3,40 %, contre 4,8 % annoncés par le calcul brut du même bien — un écart de 1,4 point qui change concrètement l’évaluation de la rentabilité réelle.
Questions fréquentes
Pourquoi ajouter les frais de notaire au prix d’achat plutôt qu’aux charges ?
Parce que les frais de notaire sont une dépense unique au moment de l'achat, pas une charge récurrente : ils font partie intégrante du coût réel d'acquisition du bien, au même titre que le prix affiché. Les inclure dans le dénominateur (plutôt que de les ignorer) donne une mesure plus honnête du capital réellement engagé dans l'investissement, et donc un rendement plus représentatif de la rentabilité réelle.
Ce calculateur intègre-t-il le crédit immobilier utilisé pour financer l’achat ?
Non, ce rendement se calcule indépendamment du financement, comme si l'achat était payé comptant — c'est la convention standard pour comparer des biens entre eux sans que le montage financier de chacun (apport, taux, durée) ne fausse la comparaison. Pour estimer la mensualité d'un crédit qui financerait cet achat, voir notre calculateur de prêt immobilier.
Faut-il aussi déduire la vacance locative (périodes sans locataire) ?
Ce calculateur ne la déduit pas par défaut, car elle dépend fortement de la tension du marché locatif local, difficile à estimer de façon générique. Pour un calcul plus prudent, vous pouvez réduire manuellement le loyer mensuel saisi d'un pourcentage représentant le taux de vacance estimé (par exemple, réduire de 8% un loyer pour simuler environ un mois de vacance par an), avant de lancer le calcul.