Calculateur de surface loi Carrez
Rédigé par Thierno Sadou Diallo, formule vérifiée selon notre méthodologie • Mis à jour le 23/08/2026
La surface loi Carrez se calcule en déduisant de la surface brute mesurée au sol les murs et cloisons, les escaliers et gaines, les embrasures de portes et fenêtres, ainsi que toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Pour un appartement de 55 m² bruts avec des combles aménagés, la surface Carrez peut tomber à 46,5 m².
Explication
La loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner dans tout acte de vente d'un lot de copropriété sa superficie privative exacte, définie précisément par le décret d'application n°97-532 du 23 mai 1997 : la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines techniques, et embrasures de portes et fenêtres. La règle la plus souvent mal comprise concerne la hauteur sous plafond : toute partie du logement où elle est inférieure à 1,80 m est purement et simplement exclue du calcul, quel que soit son usage réel — c'est pourquoi les combles aménagés, les mezzanines basses ou les sous-pentes réduisent souvent sensiblement la surface Carrez par rapport à la surface au sol brute réellement occupée au quotidien. Cette règle explique aussi pourquoi un appartement en duplex avec combles peut afficher une surface Carrez nettement inférieure à sa surface habitable perçue, ce qui surprend fréquemment les acheteurs qui visitent le bien avant de consulter le diagnostic officiel. L'enjeu financier de ce calcul est réel et directement opposable en justice : une erreur de mesure supérieure à 5% en défaveur de l'acheteur ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix de vente, sur action intentée dans l'année suivant la signature de l'acte authentique — ce qui explique pourquoi la mesure officielle doit toujours être réalisée par un diagnostiqueur immobilier certifié, jamais estimée soi-même pour les besoins d'un acte de vente. Ce calculateur donne une estimation d'orientation utile pour se projeter avant une visite ou vérifier la cohérence d'un diagnostic déjà réalisé, mais ne remplace en aucun cas ce mesurage professionnel obligatoire ; pour estimer le coût global de l'acquisition une fois la surface connue, voir notre calculateur de frais de notaire. Les combles et sous-pentes exclues par la règle des 1,80 m restent malgré tout des volumes bien réels du logement, souvent isolés séparément du reste — voir notre calculateur de résistance thermique d'une isolation pour évaluer la performance thermique de ces espaces.
Exemple : appartement avec combles aménagés
Données d'entrée
Surface brute : 55 m². Murs et cloisons : 3 m². Escaliers et gaines : 1 m². Embrasures : 0,5 m². Surface sous 1,80 m : 4 m².
Calcul
Surface Carrez = 55 − 3 − 1 − 0,5 − 4 = 46,5 m².
Résultat
La surface privative estimée au sens de la loi Carrez de cet appartement est de 46,5 m², sensiblement inférieure aux 55 m² bruts mesurés au sol.
Questions fréquentes
Cette estimation remplace-t-elle le diagnostic officiel obligatoire lors d’une vente ?
Non, absolument pas : la loi Carrez impose que la superficie privative mentionnée dans l'acte de vente soit mesurée par un professionnel (diagnostiqueur immobilier certifié), avec les outils et la rigueur méthodologique requis. Ce calculateur donne uniquement une estimation d'orientation utile avant une visite ou pour vérifier la cohérence d'un diagnostic, mais n'a aucune valeur légale ni contractuelle.
Une terrasse, un balcon ou un garage comptent-ils dans la surface Carrez ?
Non : la loi Carrez ne s'applique qu'aux locaux clos et couverts. Les terrasses, balcons, loggias, parkings, caves et garages en sont exclus par définition, même s'ils font partie du même lot de copropriété — ils peuvent être mentionnés séparément dans l'annonce ou l'acte de vente, mais jamais additionnés à la surface Carrez elle-même.
Que se passe-t-il si la surface réelle diffère de plus de 5% de celle indiquée dans l’acte ?
Si l'erreur est en défaveur de l'acheteur (surface réelle inférieure de plus de 5% à celle annoncée), celui-ci peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente devant le tribunal, à condition d'agir dans le délai d'un an suivant la signature de l'acte authentique. Passé ce délai, ou si l'écart est inférieur à 5%, aucun recours n'est possible sur ce seul motif.